서울시가 재개발‧재건축 추진 과정에서 추진위원회 및 조합이 산정하는 ‘추정분담금’의 산정‧검증 체계를 손봐 정확성과 공정성을 높인다. 주민갈등은 줄이고 사업성은 높인다는 목표.

‘추정분담금’은 정비사업 초기에 주민들이 개략적인 분담금을 알고 사업 추진의사를 결정할 수 있도록 조합에서 사업비와 분담금을 산정해 클린업시스템(http://cleanup.seoul.go.kr)을 통해 공개하는 것이다.

서울시는 조합이 사업성을 부풀리기 위해 추정분담금을 의도적으로 낮추는 경우를 사전에 차단하기 위해 지난 '13년부터 조합이 산정한 추정분담금을 검증하는 단계를 신설, 의무화했다. 추정분담금을 주민들에게 공개하기 전 관련 분야별 전문가 5~7인으로 구성된 ‘추정분담금 검증위원회’의 3단계 검증절차를 필수적으로 거쳐야 한다.

추정분담금 산정은 각 조합에서 클린업시스템 홈페이지 내 '사업비 및 분담금 추정 프로그램'을 이용해 공사비, 설계비 등을 입력해 산출하고 있다.

 ※ 재건축‧재개발 추정분담금 3단계 검증절차                          

 ① 조합설립동의서 징구전에 공개하는 추정분담금 최초 검증

 ② 사업시행인가 총회 개최 전 변경된 추정분담금 공개시 검증

 ③ 분양신청 통지(공고)시 변경된 추정분담금 공개시 검증

 ‣ 관리처분인가 총회 개최 전 확정된 사업비 및 분담금 공개

핵심적으로, 지난 6년간의 검증위원회 운영 실태를 분석해 조합이 산정한 추정분담금이 적당한지, 사업비가 부풀려진 부분은 없는지를 전문적으로 살펴보는 ‘검증체계’를 대폭 개선했다. 사업장별로 상이하게 운영되어 온 검증체계를 ‘표준화’하고, ‘전문성’은 강화한다는 계획이다.

지난 6년간 이뤄진 25개 자치구의 86건 검증위원회 운영 실태 전반을 분석한 결과 검증위원회가 각 자치구별로 일관성 없이 운영되고 있어 통일된 기준 마련이 필요한 것으로 나타났다.

시는 정확한 현황파악을 위해 검증위원회 운영실적 실태조사와 함께 자치구 관계자 및 조합원에 대한 설문조사, 조합의 추정사업비 현황분석 등도 함께 진행했다.

추정분담금 산출을 위한 기초자료를 살펴본 결과 '15년도 표준건축비(국토교통부)를 여전히 반영하는 등 조합의 추정금액과 최종 검증금액에 차이가 큰 것으로 나타나 사업비를 현실화할 필요가 있는 것으로 나타났다.

검증체계 개선을 위해 모든 자치구에 동일하게 적용되는 표준화된 ‘추정분담금 검증위원회 운영기준(안)’을 수립하고, 조합이 제출하는 검증자료에 대한 ‘표준서식(안)’을 마련했다. 자치구에 배포해 활용하도록 할 계획이다.

그동안의 운영 실태를 분석해 보니 개별 사업장별로 검증 신청 시 제출하는 자료 구성과 작성 방식이 제각각 달라 검증위원회가 검증에 혼란을 느끼는 것으로 나타났다. 이로 인한 검증자료 보완 등으로 시간이 지연되면서 사업 진행이 늦어져 사업성이 저하될 여지도 있는 것으로 조사됐다. 또, 각 구별로 검증위원회를 구성‧운영하다보니 예산 부족 등에 따른 어려움도 도출됐다.

운영기준(안)에는 그동안 방침으로 운영됐던 추정분담금 검증 시기와 기준, 절차를 명문화했다. 검증위원회 구성도 ‘감정평가사, 시공사, 세무사, 정비업체 등 외부전문가 5~7명 포함’으로 정하고 사업과 관련있는 위원을 배제하도록 해 전문성과 공정성을 높이고자 했다.

또, 각 자치구의 검증위원회 운영이 원활하게 이뤄질 수 있도록 서울시 인력풀에 한해 시가 검증위원의 수당을 지원하기로 했다.

조합의 추정분담금 ‘산정체계’의 경우 추정 사업비와 분담금의 정확도를 높이도록 개선해 검증위원회 검증 시간을 단축한다. 이를 통해 사업 지연으로 인한 주민 간 갈등을 줄이고, 사업성은 높인다는 계획.

이를 위해 사업비 및 분담금 추정을 위한 산출 기초자료인 종전자산, 종후자산, 공사비, 설계비, 보상비를 재정비했다. 각 항목별로 분야별 전문가의 자문을 받아 프로그램 정비를 위한 개선(안)을 마련했다. 시는 이를 클린업시스템의 '사업비 및 분담금 추정 프로그램'에 '20년 6월까지 반영하여 실행에 들어간다는 계획이다.

 ○ 종전자산 : 구역특성과 현황을 고려해 조합 등에서 자율입력을 선택하고 감정평가사의 협조로 약식감정을 적극 도입하도록 했다.

 ○ 종후자산 : 유사환경구역 사례를 반영 검토하도록 했으며, 추정프로그램 개선 산출식을 제시했다.

 ○ 공사비 : 분양가상한제 표준건축비를 근거로 하되 시장가격을 반영할 수 있도록 했다. 또, 국토교통부 표준건축비 고시에 따라 매년 2회 추정프로그램 기초자료를 업데이트하기로 했다.

 ○ 설계비 : 사업시행인가 관련 용역비를 일괄 입찰 또는 필요시 분리 발주해 실제 계약내용이 반영될 수 있도록 추정프로그램 산출자료를 개선한다.

 ○ 보상비 : 미 반영된 매도청구 및 수용재결 비용 등을 반영하도록 했다. 

이전보다 정밀한 사업비와 추정분담금을 조합원들에게 제공함으로써 조합(추진위)에 대한 신뢰와 사업의 투명성이 높아질 것으로 기대된다. 시는 주민 간 갈등에 따른 소송비용과 조합원들의 비용을 절감하고 자치구 검증위원회의 검증기간도 단축해 행정의 효율성도 높아질 것으로 전망하고 있다.

한편, 서울시는 추정분담금 검증체계 개선사항을 자치구 공무원 및 조합 등을 대상으로 하는 정비사업 아카데미에 포함, 지속적인 교육을 통해 이용 효과를 높인다는 계획이다. 아울러, 서울시의 추정분담금 프로그램 시스템이 전국 타 지자체에도 확산될 수 있도록 공유할 계획이다.

류훈 서울시 주택건축본부장은 “분담금으로 인한 주민 갈등 해소를 위해 시가 지원하고 있는 추정분담금 검증체계 개선으로 주민들에게 보다 정확한 사업비 및 추정분담금이 제공되어 사업 참여의사 등을 합리적으로 결정할 수 있을 것”며 “효율적인 검증으로 인한 사업의 투명성을 높이고, 사업지연 방지 등 주민 권익 보호에도 일익을 담당할 것으로 기대된다.”고 말했다.